外国人或通过公司在新加坡购买私人住宅
如果您是外国人并考虑在新加坡购房，首先要问的问题之一，是您能否购买住宅房产。
对于大多数私人公寓而言，答案一般是可以的。不过，更重要的问题往往是：房产应该以什么方式购买和持有。
您应该以个人名义购买吗？应该通过新加坡公司购买吗？通过公司购买能否减少印花税？如果与新加坡公民或永久居民共同购买，又会怎样？如果想购买有地住宅呢？
外国人可以在新加坡购买私人住宅吗？
外国人一般可以购买新加坡的私人公寓，无需根据Residential Property Act取得批准。
有地住宅则有所不同。外国人如希望购买新加坡的有地住宅，一般须根据Residential Property Act取得批准。申请按个案评估，适用的要求取决于房产及申请人的具体情况。
Residential Property Act与ABSD规定是两套不同的制度。获准购买某一房产，并不代表可享有与新加坡公民或永久居民相同的税务待遇。
对于大多数考虑购买私人公寓的外国买家而言，更直接的问题通常不是能否购买，而是购房成本是多少。
外国人需要缴纳多少ABSD？
外国人在新加坡购买住宅房产，一般须缴纳60%的额外买方印花税（ABSD），另加买方印花税（BSD）。
ABSD和BSD均按购买价格或房产市场价值中较高者计算。
例如，购买一套价值2,000,000新元的私人住宅：
- 60%的ABSD：1,200,000新元
- BSD：69,600新元
- 印花税总额：1,269,600新元
此例假设购买价格和市场价值均为200万新元，且不适用任何减免或宽免。
如果与新加坡公民或永久居民共同购买呢？
外国买家有时会考虑与新加坡公民或永久居民共同购房，尤其是与新加坡人或永久居民结婚的情况。
共同买方中有一人适用较低的ABSD税率，并不代表整笔购买会自动按较低税率征税。如共同买方身份不同，一般按其中最高的适用税率计算整笔购买的税款。某些已婚夫妇在符合条件的情况下，可适用特定的减免规定。
因此，共同买方应在决定房产持有方式之前，先考虑ABSD的后果。如该房产拟作为家庭住所，产权安排的影响也可能不限于最初的购买。
我可以通过公司购买吗？
可以，公司可以在新加坡购买住宅房产。
但通过公司购买，一般并不能避免ABSD。公司等实体购买住宅房产，目前须缴纳65%的ABSD，高于外国个人一般适用的60%税率。
以一套200万新元的住宅为例：
| 买方 | ABSD税率 | 200万新元房产的ABSD |
|---|---|---|
| 新加坡公民购买第一套住宅 | 0% | 0新元 |
| 新加坡永久居民购买第一套住宅 | 5% | 100,000新元 |
| 外国人 | 60% | 1,200,000新元 |
| 实体／公司 | 65% | 1,300,000新元 |
以上数字仅供说明，不包括BSD或其他交易成本。
如果使用公司的目的只是为了减少购买住宅时的ABSD，在一般情况下，公司结构并不能达到这一目的。
新加坡税务局（IRAS）在ABSD方面也区分房屋发展商与其他实体，在符合相关条件时，可能适用特定的减免规定。
那么，为什么有人会通过公司购买？
考虑采用公司结构，可能出于前期印花税以外的原因。视具体情况，买方可能会考虑：
- 房产的用途；
- 房产是否属于更广泛的业务或投资结构的一部分；
- 所有权及传承安排；
- 融资安排；
- 日后出售；
- 房产是否纯属住宅用途，或含有商业成分；以及
- 是否可能适用特定的法定减免或宽免。
因此，公司不应仅被视为规避ABSD的工具。IRAS表示，实体购买住宅房产而无意进行房屋发展的，适用的ABSD税率为65%。
拟采用的结构应在确定购买之前考虑清楚。
如果先以个人名义购买，之后再转让给公司呢？
日后将房产转让给公司，并不只是行政上的所有权变更。转让本身可能产生印花税后果，具体处理取决于转让情况和产权结构。
因此，不应假设先以个人名义购买、日后再转入公司，就可以绕过ABSD规定。
此外，持有房产的实体另有特定规定。在符合条件的情况下，转让持有住宅房产的实体的权益，可能须缴纳Additional Conveyance Duties（ACD）。
相关成本和后果应在最初购买之前考虑。
如果想购买商业房产呢？
商业房产与住宅房产适用不同的印花税框架，具体处理取决于房产的性质和类别。
如买方考虑购买办公室、店铺、工业房产，或兼具住宅和商业成分的房产，这一点便很重要。
买方应先确认房产的许可用途和类别，而不应假设适用住宅ABSD规定。对于混合用途或特殊房产，应根据具体房产评估交易，而不是仅凭其营销描述。
如果需要贷款呢？
可借款额、贷款机构的要求、买方的收入和居留情况，以及房产本身的特点，都会影响可获得的融资。对于高价值房产而言，ABSD本身就可能是一笔可观的前期现金支出，这一点尤为重要。
在确定购买之前，应计算整体资金需求，包括：
- 购买价格；
- BSD和ABSD；
- 律师费及其他交易成本；
- 所需的现金支付；以及
- 预计贷款金额和还款责任。
融资安排应在洽谈Option to Purchase（OTP）之前确定。
如果公司想购买有地住宅呢？
有地住宅涉及的是与ABSD不同的问题。
Residential Property Act规管外国人和外国实体购买受限制住宅房产。受限制住宅房产包括排屋、半独立式洋房和独立式洋房等有地住宅，以及某些其他类别的房产。
如涉及公司，情况取决于公司的构成，包括其董事和股东。在新加坡注册成立的公司，并不会在Residential Property Act的所有方面自动被视为本地公司；公司在购买受限制住宅房产之前，可能需要取得新加坡土地管理局（SLA）的批准或Clearance Certificate（许可证明）。
因此，公司购买有地住宅时，应同时考虑：
- 购买所涉及的印花税后果；以及
- 根据Residential Property Act，是否需要取得批准或Clearance Certificate（许可证明）。
这是两个不同的问题。
某些外国人是否有例外？
有。根据新加坡的自由贸易协定，美国、冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的某些国民，在符合适用条件的情况下，可享有与新加坡公民相同的ABSD待遇。
因此，您的国籍可能会影响适用于您购房的ABSD税率。
如果日后成为新加坡公民呢？
购买时的身份决定该次购买的印花税。日后成为新加坡公民，并不会撤销此前购房时已适用的印花税。
如您预计身份会有变化，这与购房时机及产权结构有关。
出价前应考虑什么？
如果您是外国人，或正考虑通过公司购买房产，请考虑：
- 您购买的是哪一类房产？
- 您是以个人名义还是通过实体购买？
- 您是单独购买，还是与他人共同购买？
- 该房产属于住宅、商业还是混合用途？
- 是否需要SLA的批准或Clearance Certificate（许可证明）？
- 适用的ABSD税率是多少？
- 是否有适用的豁免、减免或特别规定？
- 购房资金如何安排？
- 前期需要准备多少现金？
- 房产最终由谁持有？
- 您预计持有多久？
- 如果日后想出售或转让房产，会怎样？
- 您的居留或公民身份是否可能改变？
对于外国买家而言，60%的ABSD税率与65%的实体税率之间的差额，在高价值房产上可能达到数十万新元。因此，产权结构、融资安排和交易成本应在议价或签署Option to Purchase（OTP）之前考虑清楚。
如果您是外国买家或企业主并正考虑购房，我们可以在您出价之前，协助您梳理房产、产权及交易方面的考虑。
本文仅供一般参考，不构成法律、税务或财务建议。印花税税率、房产规定及其他要求可能变更。读者在进行交易前，应向相关机构及专业顾问核实适用规定。
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